עומדים לשכור דירה? על מה חשוב לשים לב לפני שחותמים על ההסכם עם בעל הדירה?

פעמים רבות שוכרים פונים אלי כעורך דין, לאחר שהגיעו לקונפליקט עם בעל דירה ונאלצו להפסיד כסף רב בגלל הסכמים שנוסחו לרעתם. במאמר זה אפרט את הנושאים המרכזיים שחשוב לשים לב אליהם לפני שחותמים על הסכם להשכרת דירה

מעת לעת קורה ששוכר דירה פונה אלי לקראת סיום הסכם ויציאה מדירת מגורים שהשכיר, כאשר בעל הדירה דורש ממנו דרישות מופלגות לגבי תיקון, צביעה, ביטול אופציה או אי החזרה של ערבויות (פקדונות). במקרים גרועים יותר, עומדים שוכרים בפני שוקת שבורה, כאשר ישנם נזקים בדירה שלא מאפשרים לגור בה, ובעל הדירה לא מוכן לסיים את החוזה כאשר הוא מחזיק בכספים של השוכר.

לפיכך, מומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין טרם חתימה על חוזה שכירות, אך בכל מקרה, יש מספר דברים בסיסיים שכל שוכר צריך לשים לב אליהם:

1. מה משכירים לכם (מהו הנכס המושכר)?

העובדה שהראו לכם דירה מסוימת ואומרים לכם שזהו הנכס שמשכירים לכם - לא מעיד על דבר. חשוב לבדוק את הגדרת הנכס בחוזה השכירות ולבדוק את התאמת המושכר למרשמי המקרקעין. חשוב לבדוק במרשמי המקרקעין ולהשוות הן לחוזה השכירות והן למה שהראו לכם במציאות. רק כך תדעו שהדירה/הנכס המושכר הוא אכן מה שהראו לכם בפועל.

2. מי הוא המשכיר?

חשוב לקחת צילומי תעודות זהות מהמשכיר ולבדוק במרשמי המקרקעין שמי שחותם מולכם הוא באמת בעל הדירה. אם הוא לא רשום כבעל הדירה - ייתכן ויש סיבה סבירה לכך ויש לדרוש מסמכים רלוונטיים ולבדוק את הנושא לעומק. מקרי הונאה שבהם אדם שאינו בעל דירה לקח כספים במרמה משוכרים ולבסוף השאיר אותם בלי כסף ובלי דירה קרו לא מעט בעבר. כמו כן, מומלץ לחפש במרשמים מידע על בעל הנכס. לא מומלץ לחתום הסכמים עם אנשים בעלי עבר מפוקפק.

3. מהם הביטחונות שדורשים מכם?

יש לבדוק אילו ביטחונות דורש בעל הדירה - ערבות בנקאית, פיקדון מזומן, צ'ק, ערבים וכו'. מומלץ לוודא שהבטחונות שדורש בעל הדירה הם סבירים ביחס לשווי הדירה, דמי השכירות ואורך תקופת השכירות.

4. אופציה להמשך השכירות

האם מוגדרת בחוזה אופציה להמשך השכירות? מה צפוי בתקופת האופציה מבחינת דמי שכירות ומבחינת תנאים אחרים?

5. מסים ותשלומים שוטפים

חשוב לוודא שהשוכר לא יישא בתשלומים שנהוג שבעל דירה נושא בהם (היטלים שונים ותשלומים לשיפוץ השטח המשותף).

6. בלאי סביר

מתוקף חיי הדירה, ישנו בלאי טבעי וסביר שהגיוני שקורה בדירה מעצם התיישנותה. נהוג בחוזי שכירות להבדיל בין קלקולים, נזקים ופגמים שנגרמו על ידי השוכר ולכן יהא עליו לתקנם לעומת בלאי טבעי שנהוג שבעל הדירה צריך לתקן על חשבונו (למשל, מילוי גז מזגנים או תיקון דוד שמש).

7. מה קורה בכל מיני מקרי קיצון?

ברוב הפעמים אנשים לא נערכים למקרים של כוח עליון או מקרי קיצון, אך מגיפת הקורונה וכן בתים שהתמוטטו בשל רשלנות או בלאי קיצוני (לאחרונה קרה ברמת גן ובמודיעין) הוכיחו לנו שמקרי קיצון קורים - ולצערי מרבית השוכרים לא נערכים אליהם. יש להגדיר בחוזה מה קורה במקרים מסוג זה.

במאמר זה בחרתי לסקור את הדברים המרכזיים שיש לשים לב אליהם, ואולם, יש עוד דברים רבים בחוזה שכירות שיש להתייחס אליהם - כגון שינויים בדירה, ביטוח, אחריות לנזקים, העברת זכות השכירות וזכות הבעלות בנכס ועוד ועוד.

מאמר זה מכיל מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי.

לייעוץ משפטי בנושא זה או בנושא אחר, מוזמנים לפנות אלינו.